政策金利の引き上げによって低金利時代が終わりを迎えた今、住宅ローン市場は大きな変革期を迎えています。

「金利が上がっている」「住宅ローンが組みづらくなった」など、住宅ローン周りに不安を感じている人は多いのではないでしょうか。

今の時代に賢くローンで家を買う・借り換えるにはどうすればいいのか。独立行政法人 住宅金融支援機構が開催した報道関係者向けセミナーを取材しました。

住宅ローン市場の変化に関する調査結果や、さまざまな世代のニーズに応える新しい住宅ローン制度まで、最新の住宅金融情報をご紹介します！

変動から固定へ。金利上昇への不安から借り手の行動が変化

国際・調査部 調査グループ長の鈴木俊彦さんより、住宅ローン市場の最新動向についての調査結果が報告されました。

2026年1月に実施した調査によると、住宅ローン利用者の金利タイプ選択に顕著な変化が見られ、従来の変動金利優勢から固定金利への関心の高まりが見て取れるのだとか。

日本銀行の政策金利引き上げを背景に、今後1年間の金利上昇を予想する利用者が増加しており、これが固定金利選択の増加要因となっているといいます。

また、金利変動リスクについて「不安がある」「よく分からない」と回答した利用者が約半数を占めていて、金利上昇局面における利用者の理解促進が重要な課題として浮き彫りに。

さらに物価上昇によっておよそ4割の人が住宅ローン返済の負担が大きくなったと回答。変動金利・固定金利に関わらずすべての金利タイプで、今後の返済にあたり不安に思っていることの第1位は「物価上昇」という結果でした。

物価上昇はさまざまな面で生活者に不安を与えていることが分かります。

『フラット35』が急成長！制度充実で利用円滑化へ

続いて、地域業務統括部 営業推進グループ長の酒井芳倫さんより、長期固定金利住宅ローン『フラット35』の最新動向が発表されました。

2024年と2025年の比較では約3万9,000件から5万3,000件へと前年比約135%増となり、長期固定金利への関心の高まりが感じられます。

とりわけ借り換え融資が前年比約247%増と大幅な伸びを示すという結果に驚き！　内訳は変動型からの借り換えが28%から62%に急増し、借り換え利用者の年齢も若返りの傾向にあるのだとか。

特に、比較的返済期間が長く残っている方（借り換え前のローン経過年数が10年以下）の早期借り換えが20%から57%に急増。将来的な金利上昇への不安解消を目的とした固定金利選択が多く見られるそうです。

また『フラット35』ではポイント制による金利引き下げを行なっていて、96%の利用者が何らかの金利引き下げを利用。2年前に始まった子育てプラスについては約65%の方が利用しているそう。

2026年3月からは、借り換え融資にも子育てプラスが適用されるといううれしいニュースも。返済期間も35年から40年へ延長する制度もスタート。

さらに2026年4月からは借入限度額が8千万円から1億2,000万円に、一戸建て住宅の床面積要件も緩和する制度改正も実施されるそうです！

親世代や老後の住まいが安心！年金だけで借りられる住宅ローン制度も

住宅融資保険部 融資保険企画担当部長の牟田寿穂さんからは、60歳以上の方向けに提供する住宅ローン『リ・バース60』についての発表がありました。

2025年12月末現在で累計申請件数が1万件を超え、実行累積金額も1,600億円に達する大きな成長を遂げているそう。

毎月の支払いは利息のみで元金は死亡時に一括返済、または物件売却代金で充当する仕組みにより、年金受給者でも利用できるのだとか。

令和7年1月からは全期間固定金利タイプを導入、令和7年2月からは耐震改修利子補給制度を開始。

能登地震を契機とした高齢世帯の耐震化支援として、地方公共団体の利用対象証明書発行と連携し、融資額上限1,000万円で利子を全額負担する取り組みを63地方公共団体・6金融機関と展開しているそう。

また住宅価格高騰に対応するため、毎月の返済額軽減と高齢期の支払い負担軽減を両立する新しい商品の提供も開始しているそうです。
低金利時代の終わりは多くの人にとって不安の源ですが、市場の変化に合わせた新しい制度や選択肢が出てきていることが分かりました。

子育て世帯から高齢者まで、人生のあらゆるステージでライフスタイルに最適な住宅ローンを選べる時代。焦らず、最新の正しい情報に基づいて判断していく、それが新時代の賢い住まい選びなのかもしれません。